萬達開一個火一個,王健林說套路在于餐飲!專欄
因餐飲在頂樓聚了人氣,人流通過“瀑布流”效應,帶動其他樓層的生意。
除了引入餐飲,萬達在選址、定位、業(yè)態(tài)選擇方面也頗有套路,或許對于老板開店有借鑒和啟發(fā)意義。
一、選址
1.交通便利。 至少面臨兩條城市主道,便于人流從兩個方向進出,否則容易發(fā)生擁堵。
2.居住人口規(guī)模。 半徑5公里內(nèi)居住人口達30萬,高鐵站、飛機場每年客流上千萬,但萬達原則上不予考慮,因為流動人口是偶爾消費。
3.臨近地段沒有相同業(yè)態(tài)。
選地段,很多時候?qū)τ诘赇伣?jīng)營是一步?jīng)Q生死。除非是私家菜館偏要藏山隱水,一般門店選址,都要求能讓顧客便利抵達。 而且,要留意人潮方向。人依賴于習慣,都從南邊來,你的店面最好不要在街北側(cè)。所謂“一步差三成”,就是這個道理。
值得一提的是,人流量大≠客流量大≠你的目標客戶群多。筆者附近十字路口有家中餐館,每日上下班人流量很大,旁邊還有公交站。口味不錯,性價比也算高,可是半年不到倒閉了,改成了快餐店。因為附近居民區(qū)小,而且在1公里邊緣的寫字樓群聚集不少餐廳,大家雖然路過,但很少停下來消費。
開店既講究聚合也要考慮避開競爭。
聚合,消費者知道這一地帶店鋪多、選擇余地大。避開競爭,有了一家海底撈,周圍沒有其他的同類火鍋店。那是不是什么火鍋店都開不了?不見得,海底撈附近還有一家涮涮鍋。一人一個小火鍋,出品非???,跟海底撈形成明顯差別。
二、定位
萬達定位年輕、時尚、收入中等偏上??腿褐饕鞘?5~35歲城市人群,商戶以快時尚服飾品牌、文化娛樂和大眾餐飲為主。
這樣定位的好處是:
1.大眾消費便于聚集人氣。據(jù)調(diào)查,三分之二的人是隨機消費, 吃完飯順道看個電影,購物后順便唱歌。
2.便于復制。如果路線太高端,不止地段選擇受限,城市也受限。但是萬達會留有余地,在大都市的繁華地段,隨著周邊社區(qū)成熟和消費提升,購物中心也會引入高端品牌,匹配消費需求。
每個店鋪也需要自身定位,明確自己的風格、品類、消費檔次、客群等,設計、產(chǎn)品、服務、營銷都圍繞這個定位開展。
高大上成功者有,但像澳門豆撈的大店模式,租金成本壓力過大,導致經(jīng)營難以為繼。最終還是放低加盟門店要求,面積由1000平米調(diào)整為350平米。
三、業(yè)態(tài)
萬達強調(diào)體驗式消費 ,占比要過半。雖然體驗式消費的商家支付租金比服裝店低,但是只有這樣搭配,整個商場才有活力。
此外,餐飲在萬達的租賃面積比重都超過20%,一般要30家以上餐廳。王健林說:“中國的購物中心不是賣出來的,而是吃出來的?!?nbsp;萬達對餐飲的扶持力度也比較大,對優(yōu)質(zhì)商家提供免租期,還給一些酒樓提供裝修,允許其分數(shù)年還款,幫助他們形成連鎖經(jīng)營。
店鋪興旺,整個商場都生機勃勃,反過來拉高了租金,這樣“以退為進”,還是自己賺了。
大家想想,每次去綜合體消費,是不是餐廳門口基本都排著長隊、人滿為患。除非低價促銷,否則你很難看到哪家服裝店人潮擁擠。
有了餐飲這張王牌,購物中心的就更能聚集人氣,并給零售業(yè)態(tài)的店鋪帶來客源。多業(yè)態(tài)整合,購物中心人氣旺也促進餐飲消費,逛累了順便吃,吃飽了接著逛。像外婆家、綠茶、探魚這些品牌就守著購物中心開店。
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