戴德梁行:上海米其林餐廳達30家,高端餐飲迎發(fā)展機遇餐企新聞

餐飲界 / 贏商網(wǎng) / 2018-01-05
12月30日,全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行在上海舉行第四季度市場報告會,就2017年的中國餐飲業(yè)發(fā)展、整體住宅市場、投資風(fēng)向、商用寫字樓等方面進行了專業(yè)與獨到的分析和解讀,尤其是面對近期政策頻出,綜合住宅服務(wù)部以詳細的數(shù)據(jù)報告分析行業(yè)現(xiàn)狀并預(yù)測未來市場趨勢。
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12月30日,全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行在上海舉行第四季度市場報告會,就2017年的中國餐飲業(yè)發(fā)展、整體住宅市場、投資風(fēng)向、商用寫字樓等方面進行了專業(yè)與獨到的分析和解讀,尤其是面對近期政策頻出,綜合住宅服務(wù)部以詳細的數(shù)據(jù)報告分析行業(yè)現(xiàn)狀并預(yù)測未來市場趨勢。

戴德梁行:上海米其林餐廳達30家,高端餐飲迎發(fā)展機遇  

米其林標準重塑餐飲市場  高端餐飲迎來發(fā)展機遇

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部數(shù)據(jù)顯示,在城市化的推進下,未來的中國餐飲業(yè)具有巨大的發(fā)展?jié)摿ΑD壳?,更多的家庭選擇在餐廳飯店就餐,而商場里餐飲業(yè)比例也越來越高,為連鎖餐飲品牌發(fā)展提供了廣闊的市場機遇,這兩點因素將為中國餐飲業(yè)的發(fā)展提供充足的動能。未來,消費者也將對餐廳提出更高的期待,特色的美食、安全衛(wèi)生的餐品和高品質(zhì)的就餐環(huán)境將成為消費者關(guān)注的焦點。

在高要求的市場環(huán)境下,國內(nèi)的餐廳綜合水平也在逐步提高。至今,上海地區(qū)入圍米其林的星級餐廳已達到30家,超越了首爾(24家)和新加坡(29家)。米其林星級餐廳評定《米其林指南》隸屬法國輪胎公司米其林,該評定已成為餐飲行業(yè)的全球權(quán)威鑒定機構(gòu),對餐廳食材、制作技藝、烹飪水準、創(chuàng)新程度的要求都極為苛刻。

隨著國內(nèi)米其林餐廳的興起,國內(nèi)餐飲大環(huán)境也受到了影響。米其林的標準為中餐制定規(guī)范的評價體系提供了范例,餐飲市場的標準隨之提高,餐廳間的競爭變得更加激烈。市場內(nèi)逐步建立起完善的餐飲評價體系,重塑產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。 戴德梁行高級董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管饒偉剛評價道,米其林為中國餐飲企業(yè)提供了走向世界的機會,同時為中國傳統(tǒng)餐飲的全球推廣和傳播提供了平臺。預(yù)計未來北京、成都、深圳等地將會陸續(xù)被米其林旋風(fēng)所襲,米其林餐廳對于大眾依舊會產(chǎn)生現(xiàn)象級吸引?! ?/span>

住宅市場穩(wěn)字壓倉 豪宅市場門檻提高

根據(jù)戴德梁行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,延續(xù)去年的政策壓力,今年上海市新建商品住宅市場成交量大幅下降,成交均價則較為平穩(wěn);雖新增供應(yīng)持續(xù)低迷,但整體住宅市場也基本延續(xù)了自2015年初以來的供不應(yīng)求的態(tài)勢。

戴德梁行:上海米其林餐廳達30家,高端餐飲迎發(fā)展機遇

從整體住宅市場大環(huán)境來分析,可以看到其成交分布城郊化明顯,且主要成交住宅集中在外環(huán)以外,約占總成交的79.1%;另外,在政府限價等措施的導(dǎo)向下,2017年各環(huán)供應(yīng)量均有不同幅度的銳減,但年度成交量仍高于同區(qū)域的新增供應(yīng)量; 其中跌幅最大為內(nèi)環(huán)以內(nèi),供應(yīng)量同比下跌87.9%,成交量同比下滑72.1%。據(jù)戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部數(shù)據(jù)顯示,目前市場需求依然充足,供應(yīng)量的持續(xù)低迷是成交量下降的誘因之一。而從價格來看,2017年各環(huán)線季度均價基本保持平穩(wěn)。雖然郊環(huán)以外成交價格略有漲幅,但其均價(四季度均價約為31,067元/平方米)仍低于全市均價約35%,其區(qū)域內(nèi)的大量成交,有助于穩(wěn)定整體市場價格。

土地市場方面,在經(jīng)歷過前兩年的熱潮之后,今年上海市的住宅用地市場迎來了降溫,全年共成交31宗普通商品房用地,且在分布上更向城市外圍拓展,主要集中在上海西部、南部及北部,傳統(tǒng)核心區(qū)基本無土地供應(yīng),價格也趨于平穩(wěn),2017年成交樓板價約為32,132元/㎡,溢價率約為7.4%(2016年成交樓板價約為54,316元/㎡,溢價率約為133.1%)。戴德梁行高級董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認為,未來新建商品房城郊化明顯,會進一步帶動城郊發(fā)展,而大力推進租賃住房市場的政策也助力穩(wěn)定住宅市場。據(jù)統(tǒng)計,今年上海市租賃用地成交多分布在高新產(chǎn)業(yè)區(qū)域,與商品住宅土地出讓分布相比,更靠近城市中心。在未來,更多的租賃住房將用于保障科技、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)人才的居住。根據(jù)資料顯示,上?!笆逡?guī)劃”計劃增加租賃住房70萬套,租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場化住房總套數(shù)超過60%。

豪宅市場方面,在國際超級城市豪宅市場價格總體呈上升趨勢的環(huán)境下,上海本地的豪宅市場門檻也在逐年提高。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2017年上海豪宅套均總價約3,143萬元/套,是2012年的1.39倍。同時,由于整體豪宅市場供應(yīng)稀少,2017成交量同去年比隨之下降了73.7%,共成交23.2萬平方米。

從區(qū)域來看,上海豪宅市場成交區(qū)域正向城市外圍拓展,大虹橋、金橋等具有發(fā)展?jié)摿^(qū)域逐漸發(fā)展為新興豪宅區(qū);各區(qū)域成交均價差異并不明顯,但由于物業(yè)類型分化顯著,所以總體呈現(xiàn)出地理位置越遠套均總價越高的趨勢,其中中外環(huán)間套均總價更高達7,000萬/套。伍惠敏認為,“豪宅是上海國際化的名片, 豪宅市場應(yīng)更為市場化,并與國際超級城市比肩?!?nbsp;

大宗交易波瀾壯闊 新興投資風(fēng)口涌現(xiàn)

2017年,上海房地產(chǎn)投資市場風(fēng)起云涌,大宗交易量截止目前共計已經(jīng)達120宗,累積交易金額連續(xù)第二年突破千億級別,達到1200億元,相較2010-2015年的年均400億左右有了大幅度的上漲,目前略低于2016年。從市場熱度來看,在上海地區(qū)的物業(yè)類樓盤中,作為主流的辦公寫字樓依舊最受青睞,而近幾年新興的公寓物業(yè)占比有所提升。

據(jù)戴德梁行投資及顧問服務(wù)部的調(diào)查報告顯示, 2017年上海寫字樓成交金額和成交面積分別占總量的75%和70%。根據(jù)戴德梁行中國區(qū)投資及顧問服務(wù)部董事盧強交易經(jīng)驗分析,上海寫字樓項目成交主要可分為三大類:第一,傳統(tǒng)市場中位于核心CBD滿租寫字樓資產(chǎn),其特點為租客質(zhì)量高,租金收益穩(wěn)定,退出流動性強;第二,陳舊寫字樓或酒店,在完成商業(yè)資產(chǎn)交易后,整體或部分多被改造為寫字樓,作為符合潮流與趨勢的城市更新概念主要載體,這一類樓盤在今年成交案例中明顯增多;第三,以虹橋商務(wù)區(qū)、凌空及五角場為例的新興CBD區(qū)域高品質(zhì)物業(yè)。

在最近10年,大宗物業(yè)交易資產(chǎn)價格持續(xù)攀升,這個在同一個物業(yè)多次交易的價格案例以及同一區(qū)域的不同時間交易價格中可以得到鮮明驗證,與此對應(yīng),10年間寫字樓的租金回報率持續(xù)下降,雖然單位租金本身在遞增。

在未來上海房地產(chǎn)市場的新一輪投資風(fēng)口將出現(xiàn)在長租公寓和聯(lián)合辦公類樓盤。2017年長租公寓市場規(guī)模已超過4000億元,至2020年,其數(shù)量將有望突破1000萬間;而以共享、升級為核心理念的聯(lián)合辦公樓盤也將迎來投資機遇,目前,上海市存在的聯(lián)合辦公樓盤主要分為重資產(chǎn)運營為運作模式的基金模式,和以輕資產(chǎn)運營為代表的wework、裸心社等兩大類。

如今的上海大宗物業(yè)市場,價格攀高與投資回報率低已經(jīng)逐漸成為新常態(tài)。但根據(jù)盧強判斷,目前這個趨勢的拐點依然還沒到來的跡象。未來投資人投資一線城市,依然應(yīng)將目光聚集在城市更新項目、另類資產(chǎn)包、及有望成為優(yōu)質(zhì)核心辦公樓以及長租公寓的項目上。

新格局下迎來挑戰(zhàn) 寫字樓市場步入嶄新時代

2017年,上海甲級寫字樓租賃新增供應(yīng)量140萬平方米,同比去年增長27%,達到歷年最高水平,使得全市甲級寫字樓存量突破千萬平方米。需求方面,全年吸納量105萬平方米,比去年增長41%,但供需壓力尚存。總體來看,租金價格整體保持平穩(wěn),但受到大規(guī)模供應(yīng)影響下空置率仍呈現(xiàn)略微攀升跡象。

行業(yè)成交方面,根據(jù)戴德梁行寫字樓部的不完全統(tǒng)計,電子信息科技、內(nèi)資金融業(yè)、生產(chǎn)制造業(yè)構(gòu)成2017年上海寫字樓租賃成交的三大主力行業(yè),整體為市場貢獻近6成的成交面積。在互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展的浪潮下,電子信息科技類行業(yè)出現(xiàn)超級租戶、專業(yè)服務(wù)業(yè)的新寵”聯(lián)合辦公”進駐甲級寫字樓的現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)。

今年上海寫字樓市場呈現(xiàn)出四個特征:第一,客戶升級需求強勁,包括核心商務(wù)區(qū)內(nèi)同區(qū)升級、跨區(qū)整合搬遷,推動新竣工項目的吸納表現(xiàn)。第二,北外灘、世博、大虹橋等新興商務(wù)區(qū)逐步成熟、租金穩(wěn)中有升,核心區(qū)集中度較高的內(nèi)資金融業(yè)向新興區(qū)遷移也更加活躍。第三,核心商務(wù)區(qū)內(nèi)較舊的甲級寫字樓的租賃壓力增加,越來越多的存量樓宇主動通過改造升級提高自身的競爭力。第四,今年租戶主導(dǎo)市場特征也非常明顯,體現(xiàn)在看房周期變長、第三方激勵措施提高、商務(wù)條件彈性增大等

2018年,上海寫字樓供應(yīng)繼續(xù)攀升,新興區(qū)延續(xù)供應(yīng)主力、核心區(qū)多點開花,品質(zhì)將實現(xiàn)不斷超越,帶給租戶更廣泛的選擇余地。同時,在需求方面,上海穩(wěn)健的經(jīng)濟態(tài)勢預(yù)示著寫字樓需求的小幅增長。戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔指出,核心區(qū)搬遷現(xiàn)象雖然活躍,但搬遷客戶中80%仍選擇同區(qū)域或就近搬遷。核心區(qū)行業(yè)粘性較強、需求平穩(wěn),給板塊內(nèi)及周邊項目創(chuàng)造了機會。預(yù)計未來核心與新興商務(wù)區(qū)將在主導(dǎo)行業(yè)、價格梯隊、產(chǎn)品特點上形成優(yōu)勢互補與平衡發(fā)展。


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