商業(yè)地產(chǎn)租賃的十大營(yíng)銷陷阱,餐飲人要警惕了!管理
而這三個(gè)大坑只要踩著一個(gè),那么下面的服務(wù)、營(yíng)銷、管理、產(chǎn)品做起來(lái)也都毫無(wú)意義。這就好像一個(gè)孩子患有先天性疾病,后天的營(yíng)養(yǎng)、教育、環(huán)境再好也只能是彌補(bǔ)。
選址潛規(guī)則
對(duì)營(yíng)銷人來(lái)說(shuō),每個(gè)行業(yè)都有營(yíng)銷點(diǎn),只不過(guò)每個(gè)圈子營(yíng)銷的方式是不一樣的。一般認(rèn)為,廣告業(yè)、地產(chǎn)以及服裝快銷品三個(gè)行業(yè)是最懂得如何營(yíng)銷的。而餐飲行業(yè),則屬于所有行業(yè)里面最簡(jiǎn)單也最容易被營(yíng)銷的群體。
很多餐飲人在選址過(guò)程中最容易被騙,一般來(lái)說(shuō),在選址的時(shí)候會(huì)有一些偏好,比如有的人看重商鋪的地理位置,有的人看重房租的價(jià)格,還有的人看重商圈的位置等等。事實(shí)上,正是因?yàn)檫@些普遍的偏好,反倒成了地產(chǎn)商運(yùn)用營(yíng)銷騙術(shù)的點(diǎn)。
這是因?yàn)?,餐飲老板在營(yíng)銷地產(chǎn)商或者商場(chǎng)物業(yè)的時(shí)候,他們同時(shí)也在營(yíng)銷你。因此,我們?cè)谧銮爸脿I(yíng)銷的時(shí)候,要了解清楚別人是如何來(lái)營(yíng)銷你的。
而關(guān)于選址的部分,地產(chǎn)商對(duì)餐飲老板或者餐飲創(chuàng)始人的營(yíng)銷一般有幾種:第一種是商業(yè)地產(chǎn)來(lái)營(yíng)銷和欺騙餐飲投資人;第二種是餐飲老板和地產(chǎn)聯(lián)合欺騙其他的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手;第三種是地產(chǎn)老板和其他的一些老板聯(lián)合欺騙餐飲人;第四種則是餐飲老板一起聯(lián)合起來(lái)來(lái)針對(duì)地產(chǎn)進(jìn)行營(yíng)銷。
筆記
在做營(yíng)銷的時(shí)候,第一點(diǎn)不是我們?nèi)绾稳I(yíng)銷別人,而是了解如何不被別人所營(yíng)銷。
商業(yè)地產(chǎn)的十大營(yíng)銷陷阱
第一,無(wú)中生有
一般在進(jìn)入一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)尤其商場(chǎng)、商圈的時(shí)候,很多商業(yè)地產(chǎn)的人都以麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等大型餐飲品牌已經(jīng)入駐作為吸引點(diǎn)。
事實(shí)上,這完全只是無(wú)中生有的事,或是地產(chǎn)單方面聯(lián)系過(guò),而這些餐飲的龍頭品牌并沒(méi)有來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)。但是這種無(wú)中生有的騙局往往會(huì)讓很多剛?cè)氩惋嬋Φ膭?chuàng)始人吃虧上當(dāng)。
第二,合伙做局
這里指的是由商業(yè)地產(chǎn)和大的餐飲品牌合起伙來(lái)做局坑其他的餐飲品牌,這是因?yàn)楹芏嗖惋孆堫^企業(yè),有一定的品牌號(hào)召力。地產(chǎn)商會(huì)以比較低的價(jià)格將商圈或商場(chǎng)僅有的幾個(gè)好商鋪?zhàn)屍淙腭v,以此來(lái)招攬更多的小品牌進(jìn)駐。
因此,當(dāng)看到大品牌已經(jīng)入駐而判定商圈的價(jià)值,最后的結(jié)果可能是付出比大品牌高出幾倍的租金,而商鋪位置卻更差得多。
第三,指鹿為馬
當(dāng)你選中的商場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)大品牌,物業(yè)營(yíng)銷可能會(huì)跟你說(shuō),這一大品牌旁邊的商鋪位置僅次于他,而價(jià)格也相應(yīng)要低。而當(dāng)你最終入駐,并在為以較低的成本傍上“大款”而竊喜的時(shí)候,你會(huì)發(fā)現(xiàn),這個(gè)“大款”出現(xiàn)在了別的層或別的位置。
而真正在我們身邊出現(xiàn)的商鋪,都是一些價(jià)值或者品牌含量比較低的,無(wú)法給我們帶來(lái)引流作用的“屌絲”的品牌,而你所想占的便宜卻變成了別人占你的便宜。
第四,偷梁換柱
對(duì)一些在選址方面很專業(yè)的餐飲人來(lái)說(shuō),他們通常要求要預(yù)估商場(chǎng)的人流量,而占據(jù)一個(gè)最好的位置,比如進(jìn)客的主通道和副通道,或者出口的主通道和次通道。
可往往在最后開業(yè)的時(shí)候,你會(huì)發(fā)現(xiàn),商場(chǎng)最初給到的設(shè)計(jì)圖早已變了大樣,比如你選的是二層,是上游的上動(dòng)線的主口旁邊第一個(gè)位置。
等開業(yè)的時(shí)候,你卻發(fā)現(xiàn),上東線由原來(lái)規(guī)劃的向上的滾梯變成了往下滾的,或是分單雙月調(diào)整切換。這樣一來(lái),當(dāng)初為了優(yōu)勢(shì)所花的房租在后期就會(huì)進(jìn)行非常大的貶值。
第五,鐵砂餡餅
這是很多餐飲行內(nèi)人和行外人都容易中的陷阱,在選址過(guò)程中,經(jīng)常會(huì)遇到朋友跟你說(shuō),出來(lái)一個(gè)地方,趕緊的,我壓不了多久。
而這種情況下,如果你沒(méi)有大紅包的話,這個(gè)免費(fèi)的餡餅?zāi)憔蛣e吃了,不是畫的吃不到,要不就是“鐵砂餡”的。
地產(chǎn)有自己的圈子,一類商鋪都是有幾個(gè)大佬把持通過(guò)專有渠道變現(xiàn),二類位置都是大品牌戰(zhàn)略把持,三類位置都是圈子里走回扣,四類位置都是招商比價(jià)做業(yè)績(jī),五類位置才是親情大餡餅。
而一般第五類商鋪都是給剛?cè)氩惋嬓?,一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)都沒(méi)有的人。這樣即使你被騙了,也不會(huì)發(fā)現(xiàn)其中緣由,還以為是自己經(jīng)營(yíng)能力的問(wèn)題。
第六,瞞天過(guò)海
這個(gè)是很多餐飲層來(lái)做招商最好、最原始的辦法,但是很多中型或者小型餐飲老板很容易中標(biāo)。
地產(chǎn)商會(huì)跟你說(shuō),有一個(gè)跟你同質(zhì)同類的餐廳已經(jīng)入駐了,位置和產(chǎn)品都沒(méi)你的好,但是業(yè)績(jī)非常好,你就更沒(méi)有理由不掙錢。
事實(shí)上,老的商場(chǎng)一般會(huì)提供同質(zhì)同類餐廳營(yíng)業(yè)額,以供意向者參考,但數(shù)據(jù)真實(shí)性就不得而知了。甚至,作為參考的商家會(huì)跟物業(yè)結(jié)成同盟關(guān)系,這樣,當(dāng)他退商鋪的時(shí)候,物業(yè)會(huì)幫其轉(zhuǎn)讓,一定程度上減少損失。
第七,守株待兔
守株待兔在很多的一類城市出現(xiàn)的頻率很高。比如,某個(gè)大商場(chǎng)里面的每家餐廳每天都排大隊(duì),當(dāng)然,房租價(jià)格也就非常高。商場(chǎng)會(huì)給一個(gè)很簡(jiǎn)單的理由:如果大家都不掙錢,怎么會(huì)有人擠破頭來(lái)我這租這么貴的商鋪?
其實(shí),當(dāng)一個(gè)餐廳明明知道這個(gè)商鋪?zhàn)饨鸷苜F卻不掙錢的時(shí)候,也有可能來(lái)租這個(gè)商鋪,因?yàn)樵谶M(jìn)入這個(gè)商鋪的時(shí)候,他要的是人流,要的不是利潤(rùn),至少不是門店利潤(rùn)。
比如,國(guó)內(nèi)有些以做加盟為主的餐飲品牌,做的不大不小,在商場(chǎng)里選了一個(gè)最貴的位置,但是不管產(chǎn)品有多爛,環(huán)境有多爛,品牌有多次,自然人流量就是非常大的,造成每天都排隊(duì)的現(xiàn)象。之所以要這么做,是因?yàn)樗黾用?,要找投資。如果你不是這個(gè)目的,那么一定會(huì)吃虧。
第八,從前有座山
相信大家在租商鋪的時(shí)候,很多人看過(guò)轉(zhuǎn)讓信息,一般都寫著:門店很掙錢,但我因?yàn)橹背鰢?guó)或其他原因,急著出手。
這種一般街邊店居多,商圈存在硬傷,需要轉(zhuǎn)讓,但如果說(shuō)實(shí)話,恐怕出不去,就會(huì)找到很多餡餅般的理由,“我要出國(guó)了”,“家里有急事需要錢”,“合伙人鬧翻了”等等,等你接了,剩下的就可以“準(zhǔn)備后事”了。
這是因?yàn)樯啼佫D(zhuǎn)讓的原因一般都只有幾種,第一手續(xù)證照不合理,第二是本身這個(gè)商鋪就不可能達(dá)到盈利。不管是哪種原因,只要你把這個(gè)商鋪?zhàn)獾搅?,都?huì)造成后期無(wú)法盈利的情況。
第九,金蟬脫殼
很多朋友在租房的時(shí)候都會(huì)考慮兩個(gè)問(wèn)題:適不適合干餐飲?能不能辦到證照?往往得到的回復(fù)可能是:干餐飲絕對(duì)沒(méi)問(wèn)題,先干著,手續(xù)慢慢來(lái),這地方?jīng)]人管的。
這種情況一般也是以街邊商鋪居多,房屋存在手續(xù)上的死結(jié),屬于違建或非商業(yè),一旦接手,籌建中黑著干,肯定沒(méi)人管,一旦開業(yè),消防、衛(wèi)生、環(huán)保樣樣下不來(lái)。最后只能怎么開的怎么關(guān),有甚者,只能轉(zhuǎn)讓,這便又回到了“從前有座山”。
第十,拋磚引玉
經(jīng)常會(huì)看到很多商場(chǎng)在剛開盤的時(shí)候做優(yōu)惠活動(dòng),比如,正常房租應(yīng)該是20塊錢,但在開盤的時(shí)候定下就可以享受五折的優(yōu)惠。商場(chǎng)方面都會(huì)表示,越早進(jìn)越便宜,再拖就會(huì)恢復(fù)原價(jià)。
這種情況發(fā)生在新的商場(chǎng)或新的商業(yè)區(qū)居多,其實(shí),一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)位置再好也需要賠上半年養(yǎng)客。等死掉一兩批品牌后,商圈成熟了,那時(shí)候房租就可以翻倍上漲了,因此,最早進(jìn)入的那批品牌都只是用來(lái)鋪路的。
因此,如果你沒(méi)有一定的品牌資源或者一定的營(yíng)銷能力的時(shí)候,必然會(huì)被商場(chǎng)所套牢,那個(gè)時(shí)候進(jìn)也不是,退也不是,只能甘心情愿的為這個(gè)商場(chǎng)去填坑。
筆記
在學(xué)營(yíng)銷的過(guò)程中,知己知彼,百戰(zhàn)不殆,先要知道別人怎么坑我們的,反過(guò)來(lái),先避免被別人營(yíng)銷,再去用同樣的方式去營(yíng)銷別人,這才是做餐飲選址的一個(gè)正道。
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