1 符合自身定位  

好的選址，并不一定是租金高的地方，而是和店鋪的定位相符合。 很多人好奇：為什么星巴克總是堅(jiān)持將店址選在寫(xiě)字樓或高檔商場(chǎng)？

星巴克非常清楚自己的定位：精品咖啡。  

所以選址一定要能夠體現(xiàn)其形象和逼格。當(dāng)初星巴克初進(jìn)中國(guó)時(shí)，最先將店址選在北京和上海，就是因?yàn)檫@兩個(gè)城市可以傳達(dá)它精品咖啡的品牌。

 麥當(dāng)勞定位的消費(fèi)人群則是年輕人、兒童和家庭成員。  

因此，麥當(dāng)勞選址的時(shí)候：

一是選擇人潮涌動(dòng)的地方，如在交通集散點(diǎn)、旅游景點(diǎn)、大型社區(qū)周邊設(shè)點(diǎn)；

二是選擇年輕人和兒童經(jīng)常光顧的地方布點(diǎn)，比如在兒童樂(lè)園附近設(shè)點(diǎn)，方便兒童就餐；在年輕人聚集的購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)店中店，吸引逛商場(chǎng)的年輕人就餐。

2 客流聚集地

店鋪成功與否，關(guān)鍵在客流量。選址時(shí)，一定要好好對(duì)客流量進(jìn)行分析。 過(guò)去古語(yǔ)說(shuō)“一步差三市”，開(kāi)店地址差一步就有可能差三成的買賣。對(duì)餐飲業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，選址在人流密集的地方尤為關(guān)鍵。

那么，要怎么判斷客流量呢？  

肯德基 ：收集資料，規(guī)劃商圈  

肯德基計(jì)劃進(jìn)入某城市，先通過(guò)有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個(gè)地區(qū)的資料，然后開(kāi)始規(guī)劃商圈。

商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個(gè)地區(qū)有一個(gè)大型商場(chǎng)，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額在1000萬(wàn)元算一分，5000萬(wàn)元算五分，有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線路加多少分，這些分值標(biāo)準(zhǔn)是多少年平均下來(lái)的一個(gè)較準(zhǔn)確經(jīng)驗(yàn)值。

通過(guò)打分把商圈分成好幾大類，以天津?yàn)槔惺屑?jí)商業(yè)型(和平路等)，區(qū)級(jí)商業(yè)型，定點(diǎn)(目標(biāo))消費(fèi)型，還有社區(qū)型商務(wù)兩用型，旅游型等等——據(jù)此判斷商業(yè)機(jī)會(huì)。

星巴克 ：GIS大數(shù)據(jù)技術(shù)  

星巴克現(xiàn)在使用一個(gè)叫作Atlas的內(nèi)部繪圖和商務(wù)智能平臺(tái)，來(lái)決定在哪開(kāi)設(shè)新門店。

Atlas的使用遍及全世界——星巴克如果要在中國(guó)開(kāi)設(shè)新門店，他們的團(tuán)隊(duì)就會(huì)使用這一平臺(tái)，讓當(dāng)?shù)氐暮献骰锇樵u(píng)估附近的零售商圈、公共交通站以及小區(qū)的人口分布圖。

具體的選址因素包括：  路人的男女比例、性別、年齡、穿著來(lái)預(yù)測(cè)潛在客戶的數(shù)量，并了解客流、客源定位，客層分析，消費(fèi)取向，甚至還要考察一下鄰近的餐飲業(yè)態(tài)“鄰居”。（好的鄰居可以幫忙聚集客流量，互相造勢(shì)）。  

3 對(duì)號(hào)入座，明確餐飲類型

商務(wù)餐飲：  高標(biāo)準(zhǔn)，最看重地段  

選址原則：  

必須地處商務(wù)氛圍非常濃厚的區(qū)域，周邊寫(xiě)字樓、酒店多；

面積要求大，至少在2000平米以上；

裝修檔次比較豪華。

因此，商務(wù)正餐一般選擇在高檔的酒店、寫(xiě)字樓等商務(wù)區(qū)或者少數(shù)高檔社區(qū)，一般消費(fèi)為商務(wù)宴請(qǐng)或者宴客，每客單消費(fèi)較高在200元以上甚至上千元，以高收入人群和商務(wù)消費(fèi)人群為主要消費(fèi)對(duì)象。

 一般說(shuō)來(lái)，商務(wù)餐飲進(jìn)入購(gòu)物中心的物業(yè)要求很高，購(gòu)物中心必須為這家餐飲安排單獨(dú)的通道、電梯，單獨(dú)的交通組織。否則要穿過(guò)商場(chǎng)才能到達(dá)餐廳，會(huì)影響商務(wù)宴請(qǐng)所需要的高檔形象。 

連鎖快餐： 重效率，不進(jìn)社區(qū)   

選址原則：  

商務(wù)區(qū)、繁華商業(yè)街區(qū)、車站碼頭和一些購(gòu)物中心；

最好是臨近大型賣場(chǎng)（百貨/ 超市/家電/家居等）的出入口位置和十字街口；

店門口附近要能停放一部貨柜車以方便配送。

大眾餐飲：選址多元，傾向于選擇大型社區(qū)   

選址原則：  

選址多元，要求相對(duì)不那么苛刻；

商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、比較集中的住宅區(qū)均可；

大眾餐飲往往成為大型購(gòu)物中心餐飲業(yè)態(tài)的主力構(gòu)成，也常常進(jìn)駐一些成熟的大型社區(qū)。

 一般來(lái)說(shuō)，大型社區(qū)與大眾餐飲是比較理想的搭配。

但距離市區(qū)較遠(yuǎn)的社區(qū)一般不考慮，理由是餐飲要計(jì)算營(yíng)業(yè)時(shí)間的，午餐基本沒(méi)生意，只能靠晚上。

異國(guó)風(fēng)情餐飲：  

外國(guó)人集中的商務(wù)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等   

選址原則：  

外國(guó)人比較集中的商務(wù)區(qū)、工業(yè)園區(qū)或者口岸區(qū)；

其他外國(guó)人聚集的區(qū)域或者主題街區(qū)。

咖啡、茶樓、酒吧：扎堆，集中經(jīng)營(yíng)   

選址原則：  

（富有個(gè)性和品牌特點(diǎn)的商家）咖啡/茶樓/酒吧一條街，或是其鄰近區(qū)域；

（一般情況）旅游區(qū)、商務(wù)區(qū)、高檔住宅區(qū)。

 咖啡、茶樓、酒吧有喜歡“集中經(jīng)營(yíng)”的傾向，在“咖啡/茶樓/酒吧一條街”有群體的優(yōu)勢(shì)和氛圍，顧客云集，吞吐量很大。但此類地方往往競(jìng)爭(zhēng)太強(qiáng)，只要富有個(gè)性和品牌特點(diǎn)的商家才有生存空間。

4 符合特定城市功能區(qū)需要  

各類餐飲商家選擇所在功能區(qū)，要注意的問(wèn)題：  

第一類 ：  

商業(yè)街、食街或者特色街區(qū)不適合正餐廳   

商業(yè)街或者特色街區(qū)的特點(diǎn)是人群流動(dòng)量大，但駐留時(shí)間短。因此，最合適的餐飲類型也是快捷、方便、大眾化的。以宴請(qǐng)聚會(huì)為主題的正餐廳不適合生存。 

一般來(lái)說(shuō)，這里的餐飲最為復(fù)雜和零亂，一般為中低檔，以各種地方特色餐飲或者特色小吃為主，消費(fèi)對(duì)象以普通大眾和外來(lái)人員為主。

第二類 ：  

購(gòu)物中心、大型賣場(chǎng)要有好的餐飲品類組合   

購(gòu)物中心餐飲業(yè)態(tài)比例一般在16%－18%，而且要求商家有一定的品牌知名度，能夠帶動(dòng)商場(chǎng)的人氣和消費(fèi)。其中，一定要引入一家當(dāng)?shù)刈钣杏绊懥?、?guī)模最大、發(fā)展得最好的中餐。 餐飲是需要扎堆的，不同品類、不同檔次、不同風(fēng)味的餐飲聚合在一起，越是豐富多樣，越是容易紅火。

但是，在“扎堆”之中，也要有效避免同類之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。 各家餐飲盡量在口味上不要重復(fù)，比如在一家購(gòu)物中心里面，兩家川菜或韓國(guó)燒烤，就一定會(huì)造成對(duì)有效客流的爭(zhēng)奪。  

第三類 ：  

一般住宅或者寫(xiě)字樓底商需要細(xì)致的客群分析   

相對(duì)前面兩者來(lái)講，寫(xiě)字樓和裙樓底商的餐飲難度最大，特別是新建小區(qū)的底商：

一是因?yàn)樯碳覜](méi)有太多的想象空間，顧客群體基本是本物業(yè)小區(qū)的住戶和租戶；

二是商家菜系和價(jià)格定位難，再加上各種物業(yè)條件的制約，交通和停車不便利的不敢輕易在社區(qū)開(kāi)店。

對(duì)于社區(qū)內(nèi)餐飲來(lái)說(shuō)，考慮的問(wèn)題主要是：

餐飲是供應(yīng)社區(qū)內(nèi)部，還是面向外部？

社區(qū)本身的人群結(jié)構(gòu)和消費(fèi)能力怎樣？

以此為依據(jù)，才能制定對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)策略和措施。 

5 選址目標(biāo)區(qū)域公共設(shè)施要健全

餐飲業(yè)態(tài)的物業(yè)要求是最苛刻的，硬件達(dá)不到要求，一家餐飲企業(yè)就無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。因此，在選址的時(shí)候，餐飲商家要考慮以下的問(wèn)題： 

給排水  

一般按餐廳面積配備合理的進(jìn)水管徑大小并保證供水水壓；

電源  

一般中等以上餐廳要求必須配有380V三相動(dòng)力電源，主要是招牌和照明、廚房設(shè)備和空調(diào)等用電；一般要求約在每平方200瓦左右；

管道煤氣  

一般大型餐廳都要求接通商業(yè)管道煤氣；

排煙煙道  

一般餐飲要求設(shè)立專用的煙道，深圳環(huán)保局對(duì)餐飲企業(yè)排煙的硬性規(guī)定；

排污設(shè)施  

一般要求有專用的隔油池和化糞池；

隔熱和隔音設(shè)施  

一般與住宅或者寫(xiě)字樓相鄰的樓層不得經(jīng)營(yíng)餐飲和娛樂(lè)設(shè)施，主要是要考慮噪音和熱量污染，通常在餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目相鄰的樓層要求設(shè)置架空層，實(shí)在無(wú)法設(shè)置的，要在樓頂和煙道內(nèi)作隔音隔熱防護(hù)；

停車場(chǎng)和御貨場(chǎng)和專用電梯  

為了保證顧客用餐方便必須配備專用的停車場(chǎng)和上樓電梯，此外針對(duì)大型餐飲商家還得配備專用的貨物通道、御貨場(chǎng)和貨梯；

層高  

餐飲一般要求層高4.5米以上或者凈空3米以上。

選址就像相親一樣，選錯(cuò)了，再變更的成本非常大。所以一定要慎重、慎重、再慎重！ 

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