1餐飲開(kāi)店選址，選對(duì)的不選貴的

餐飲開(kāi)業(yè)都想開(kāi)到繁華的商業(yè)中心。難道是位置越好生意就越好嗎?似乎是這樣，我們可以看到很多開(kāi)在CBD中心的餐飲店，一到飯點(diǎn)門(mén)口都停滿了車(chē)。還有一點(diǎn)就是，選在黃金地段開(kāi)店，和人說(shuō)起都倍有面子，不是嗎?但是開(kāi)店選擇也得要看定位和資金。

如果你開(kāi)的店只做普通的大眾餐，沒(méi)必要開(kāi)到市中心，因?yàn)楦甙旱淖饨鹁蛪蚰愠砸粔亓恕＿€有要看看你的資金鏈，根據(jù)自身的資本實(shí)力進(jìn)行選址。無(wú)論選擇哪個(gè)商圈，選址敲定前一定要算清楚一筆賬：

除去房租、人力、采購(gòu)等前期預(yù)估成本，餐館要想盈利，保本點(diǎn)大概是多少，實(shí)現(xiàn)盈利是否有壓力。

要知道，相較于傳統(tǒng)的熱門(mén)商圈，一些新晉的、有發(fā)展空間的商圈也是不錯(cuò)的選擇，那里成本更低。

2 鎖定消費(fèi)群體，算好賬

選定商圈以后，還要綜合考量店鋪在商圈所處的位置，周邊的交通情況。以每天中午、晚上為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，通過(guò)對(duì)周邊超市、餐館的人流量進(jìn)行“蹲點(diǎn)”統(tǒng)計(jì)，則是得到客流量數(shù)據(jù)及解析消費(fèi)群體特征的最“笨”也是最有效的辦法。

據(jù)了解，某全國(guó)知名的連鎖餐飲在每開(kāi)一家店之前都會(huì)設(shè)定好自己的目標(biāo)群體，去調(diào)查研究當(dāng)?shù)氐目土?，同時(shí)還會(huì)以同類型的餐飲企業(yè)作為目標(biāo)對(duì)手研究，最終形成一份詳細(xì)有效的分析報(bào)告。所以他們開(kāi)的每一家店的選址都能達(dá)到預(yù)期。

3 精打細(xì)算，利用好店鋪每一處

選好地址不等于選好的店鋪。店鋪是千挑萬(wàn)選出來(lái)的，除了地址，各位餐飲老板還得充分計(jì)算店鋪的面積利用率、展示面、層高、附加值，了解停車(chē)位、水電氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等基本設(shè)施是否完善。曾經(jīng)有一個(gè)餐飲老板在開(kāi)業(yè)前沒(méi)有了解清楚當(dāng)?shù)氐墓┧O(shè)施，開(kāi)業(yè)之后發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐尤徊欢〞r(shí)斷水，他后悔不已。

除了面積使用率和基本設(shè)施，店鋪的附加值則是另一大重點(diǎn)考量標(biāo)準(zhǔn)。前后院可利用空間有多少?哪些是可以免費(fèi)利用的場(chǎng)地?如何實(shí)現(xiàn)店內(nèi)面積使用率的最大化?各位餐飲老板，請(qǐng)你盡可能地“斤斤計(jì)較”吧

4 執(zhí)照合同，當(dāng)心被“坑”

選中了鋪位，初步談好了價(jià)格，選址就算大功告成了嗎?還有哪些“坑”需要避一避?

現(xiàn)實(shí)過(guò)程中，餐廳選址經(jīng)常面臨上一家租戶轉(zhuǎn)租的情況，此時(shí)，一定要核實(shí)上一家有沒(méi)有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。如果有，它是個(gè)體戶還是獨(dú)資性質(zhì)?能不能為自己所用?個(gè)體戶性質(zhì)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照的局限在于：轉(zhuǎn)租下來(lái)經(jīng)營(yíng)好了，是沒(méi)法開(kāi)分店的。而獨(dú)資性質(zhì)的不存在這個(gè)問(wèn)題。這些是細(xì)節(jié)咨詢時(shí)必須核實(shí)清楚的。

此外，合同是跟二房東簽，還是跟房東簽?跟二房東簽，房東是否知情?是延續(xù)舊合同，還是重新簽訂合同?延續(xù)舊合同的話，租約還有多久?到期后能否續(xù)租?押金的退還等等這些疑問(wèn)一定要解開(kāi)。

曾經(jīng)有一家餐飲老板轉(zhuǎn)租一家400平方米的店，因?yàn)楫?dāng)時(shí)上一家業(yè)主還沒(méi)有到期，所以并沒(méi)有重新與房東簽合同，誰(shuí)知道房東不認(rèn)，打了好一陣的官司。因此，合同細(xì)節(jié)沒(méi)做好，分分鐘都會(huì)帶來(lái)后患無(wú)窮。

5 該“摳”就摳，做個(gè)鐵公雞

店鋪選定后，最后進(jìn)入議價(jià)環(huán)節(jié)。議價(jià)時(shí)不用說(shuō)也知道，盡可能給自己爭(zhēng)取利益的最大化，簡(jiǎn)而言之就是“找茬”。

任何一家店鋪，或多或少都會(huì)有缺憾，在跟房東交涉時(shí)，要做的就是盡可能將這些缺陷放大。比如，租金高于整條街的平均價(jià)、原來(lái)的設(shè)備用不上、需要重新裝修、停車(chē)位不夠、網(wǎng)絡(luò)拉不了10M等等，不怕你“摳”得細(xì)，就怕你不會(huì)“摳”。不用擔(dān)心別人說(shuō)你是鐵公雞，畢竟能省下來(lái)的都是你以后的資金成本。

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