瘋狂的資本:餐飲業(yè)進軍商業(yè)綜合體的困難抉擇專欄
餐飲界
/ 吳餐謀 / 2016-06-11 00:45:00
當餐飲業(yè)對商業(yè)綜合體趨之若鶩的時候,殊不知這可能是一場危機四伏的夜宴,特別是當資本的瘋狂與貪婪染指了之后,或許商業(yè)綜合體將成為餐飲的溫柔殺手。
當餐飲業(yè)對商業(yè)綜合體趨之若鶩的時候,殊不知這可能是一場危機四伏的夜宴,特別是當資本的瘋狂與貪婪染指了之后,或許商業(yè)綜合體將成為餐飲的溫柔殺手。
十年前餐飲業(yè)會拒絕任何的商業(yè)綜合體,十年后餐飲業(yè)視商業(yè)綜合體為聚寶盆和救命稻草。當餐飲業(yè)對商業(yè)綜合體趨之若鶩的時候,殊不知這可能是一場危機四伏的夜宴,特別是當資本的瘋狂與貪婪染指了之后,或許商業(yè)綜合體將成為餐飲的溫柔殺手。
謀眼看“綜合體”
商業(yè)綜合體“HOPOSCA”,集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的多元化商業(yè)中心,當然還有酒店、公寓、辦公、交通、運動等其他的配套資源。中國內(nèi)地最早商業(yè)綜合體是深圳國貿(mào)和北京國貿(mào),但具有現(xiàn)代意義的商業(yè)綜合體卻只有不到10年的發(fā)展歷程,其中各種興衰成敗、跌宕起伏、風云莫測,作為投資者如何做到撥云見日、慧眼識“體”呢?
傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體過于強調(diào)購物、酒店和商業(yè),而現(xiàn)代意義的綜合體則更側(cè)重于餐飲休閑、文化娛樂和品牌消費。其轉(zhuǎn)變有三個社會因素:一是電子商務(wù)的發(fā)展對傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊,導致綜合體零售業(yè)蕭條轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè);二是“三公消費政策”打開了餐飲和文化消費的大眾市場;第三是城市化進程加快,導致都市人口壓力與社會資源的矛盾尖銳化,人們需要有一個方便、快捷、舒適和集多種功能于一體的綜合空間,來享受高效率的生活和工作。
餐飲業(yè)的情結(jié)
十年前的餐飲業(yè)會拒絕任何的商業(yè)綜合體,十年后餐飲業(yè)卻視商業(yè)綜合體為聚寶盆和救命稻草。餐飲業(yè)的投資向來是選址為王,除了地段還是地段,而商業(yè)綜合體過于封閉、樓鋪、招牌不明顯、營業(yè)時間受限、營業(yè)面積偏小和業(yè)態(tài)不集中等等問題導致餐飲選址始終將商業(yè)綜合體排除在外(當然也有商業(yè)綜合體認為餐飲衛(wèi)生問題的原因)。如果說餐飲業(yè)和商業(yè)綜合體在處對象,那么十年前就相當于鬧掰期相互對不上眼,而十年后的今天他們進入了蜜月期。
一方面在電子商務(wù)對零售業(yè)的沖擊下商業(yè)綜合體的人氣急劇下滑,因此看中了餐飲業(yè)的人流量;另一方面國家政策的調(diào)整,導致動則幾千平米的傳統(tǒng)餐飲企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型壓縮租金成本,面向大眾消費市場;三是80、90、00后已成為未來餐飲消費的主力人群,而他們更熱衷于商業(yè)綜合體所提供的高效率和舒適的生活空間;最后社會資源過于分散,資源消費附加成本高,而商業(yè)綜合體有效化解這些矛盾,比如充足的停車位、商家集中、多元化一站式消費體驗。
溫柔的陷阱
俗話說:熱戀會沖昏人的頭腦。當餐飲業(yè)對商業(yè)綜合體趨之若鶩的時候,殊不知這可能是一場危機四伏的夜宴,特別是當資本的瘋狂與貪婪染指了之后,或許商業(yè)綜合體將成為餐飲的溫柔殺手。
筆者所在的城市深圳,商業(yè)綜合體高度發(fā)達,大大小小綜合體不下50來個,還有很多更高大上的綜合體已經(jīng)開工在即。在燈火通明、人潮涌動、熱鬧繁榮的浮華背后卻是很多餐飲投資者的黯然離去,很多餐飲企業(yè)不斷地遭遇天亮說分手的痛苦結(jié)局。也有餐飲商家進駐商業(yè)綜合體后,遭遇人氣滑鐵盧、招商混亂、物業(yè)糾紛、工期擱置,最終爛尾收場……
很多人會說,有些餐飲企業(yè)離場是市場淘汰的結(jié)果。誠然,餐飲企業(yè)的市場定位和后期運營管理決定了企業(yè)的成敗,但很多時候投資者并非全跌倒在最后1公里,而是從一開始便進入資本陷阱。
瘋狂的資本
“誰擁有城市綜合體,誰就擁有未來”在這浮躁的口號背后,隱藏著是一場資本的瘋狂擴張。
1、商業(yè)地產(chǎn)的瘋狂
過去6~8年,國內(nèi)商業(yè)市場受住宅限購的反刺激,推動了商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展,無數(shù)“體驗式”商業(yè)綜合體如雨后春筍,號稱“最大、最全、唯一性”的商業(yè)綜合體出現(xiàn)在各大城市。早在2008年,杭州就提出了100個綜合體的規(guī)劃。貴陽更是在貴陽花果園創(chuàng)造國內(nèi)“第一大盤”后,勇敢得邁向“綜合體之城”,200個超高層綜合體群已進入規(guī)劃設(shè)計中。易居中國統(tǒng)計,2011~2015年,全國20個重點城市新增城市綜合體總量超過1.6億平方米,二、三線城市的人均商業(yè)面積已經(jīng)大大趕超一線城市。據(jù)萊坊發(fā)布《商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢及成功要素研究報告》表明,2014年上半年全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積超過3.0億平方米。至2015年,商業(yè)綜合體存量面積達到3.6億平方米以上,預(yù)計2016年以后,商業(yè)綜合體存量可能會突破4.3億平方米。
然而,商業(yè)綜合體的高速發(fā)展并非全部由消費需求驅(qū)動。一方面地方政府通過對轄區(qū)土地買賣或租賃獲得高額回報;另一方面綜合體的建設(shè)和運營將為城市提供大量的稅收,成為地方財力的“頂梁柱”;對于開發(fā)商而言,注重資金流的快速滾動與循環(huán)使用,強調(diào)快速投資回報和土地增值,利用固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)銀行信貸,等等催生了大量不與市場需求為導向的商業(yè)綜合體。
2、脫離市場的定位
很多商業(yè)綜合體的開發(fā)往往對市場定位把控失衡,項目定位在規(guī)劃階段沒有邀請后期運營的專家團隊或職業(yè)經(jīng)理人參與。對行業(yè)不熟,導致規(guī)劃布局不合理,對行業(yè)發(fā)展趨勢判斷錯誤,導致定位落后等問題,致使后期招商時面臨著種種窘境。比如,在工程建筑階段沒有預(yù)留餐飲經(jīng)營所需要的隔油池、排煙、天然氣、上下水等設(shè)施,導致后期進行餐飲招商時無法進駐零點餐廳;有的預(yù)留餐廳面積不是空間過小就是空間過大,無法適合主流餐廳的經(jīng)營需求;前期預(yù)留的通道和鋪面后期要調(diào)整成餐廳會造成二次消防不過關(guān)等等。當然,有些商業(yè)綜合體還會出現(xiàn)當?shù)卣畬δ硺I(yè)態(tài)下達固定指標的要求,也嚴重影響后期的市場招商。而以上這些考慮,還要建立在該商業(yè)綜合體是迎合當?shù)厥袌鱿M需求的基礎(chǔ)之上。
3、不知所畏的接盤俠
目前,商業(yè)綜合體運營模式上主要有整體招租和切割產(chǎn)權(quán)銷售兩種模式,開發(fā)商通過切割產(chǎn)權(quán)銷售,收獲巨大的經(jīng)濟利益,成功地將經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)嫁給了業(yè)主。一般情況下開發(fā)商會承諾返租,但往往由于項目市場定位和項目的可行性問題,導致招商困難,或由于工期拖延等等問題帶來了后期的物業(yè)糾紛。而這些問題一旦產(chǎn)生,開發(fā)商就很難對物業(yè)進行統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理,就算運營起來也會出現(xiàn)產(chǎn)品定位混亂和商家良莠不齊,進而反作用于商業(yè)綜合體的經(jīng)營。
切割產(chǎn)權(quán)銷售往往是開發(fā)商注重眼前的資本利益,缺乏長遠考慮的短視之舉,對綜合體的后期運營埋下隱患,而最終為之買單的卻是業(yè)主和進駐商家。
困難的抉擇
如果說商業(yè)綜合體是餐飲業(yè)的下個主戰(zhàn)場,那么餐飲投資者該如何做出正確抉擇?
1、強烈的資源矛盾
商業(yè)綜合體的規(guī)劃首先要能迎合市場需求,其本質(zhì)上是化解人口壓力與社會資源的矛盾。作為餐飲投資者,要考慮該項目所在市場環(huán)境的各個矛盾關(guān)系,矛盾越激烈,該商業(yè)綜合體的后期人氣越有保障。
一般情況下,以商業(yè)綜合體為中心3公里為半徑內(nèi)的市場矛盾最具有參考價值,我們主要通過以下五組矛盾的分析來進行判斷:
①人口密度
常住人口和流動人口區(qū)域范圍內(nèi)的分布情況,必須要注意的是住宅小區(qū)的密度實際上是比較低的,相反城中村類型的人口密度要比較高。流動性人口密集的地方比如商業(yè)中心區(qū),或交通樞紐。人口密度越高對資源的利用矛盾就會越大,就更有利于商業(yè)綜合體的發(fā)展,當然綜合體可以通過“制造人口密度”來提升區(qū)域的矛盾壓力,比如區(qū)域人口密度不高,但綜合體通過上建住宅或商業(yè)辦公從而提高該區(qū)域人口密度,還有現(xiàn)在很多商業(yè)綜合體采用TOD模式實現(xiàn)人口引流。
②餐飲資源
區(qū)域范圍內(nèi)滿足目標群體消費需求的餐飲商家是否集中?消費者是否有較多的選擇性?也就是說,如果商業(yè)綜合體周邊到處都是餐廳、大排檔、酒樓或小吃,那么人口與餐飲資源消費的矛盾壓力就不明顯,比較不利于商業(yè)綜合體內(nèi)部的餐飲企業(yè)經(jīng)營。特別是,周邊的餐廳定位與綜合體的定位接近的時候。
③交通資源
區(qū)域范圍內(nèi)交通是否發(fā)達能否吸引人流。當然,綜合體附近周邊的停車位資源是否緊張也極其關(guān)鍵,停車位越緊張說明周邊餐飲就餐的矛盾壓力就會越大,越有利于綜合體的餐飲經(jīng)營。(前提是商業(yè)綜合體有大量的地下停車設(shè)施)
④文化資源
區(qū)域范圍內(nèi)的文化資源主要指:電影院、展覽館、圖書館、音樂廳、培訓中心、游樂場等等。由于文化資源是現(xiàn)代商業(yè)綜合體的重要組成部分,如果周邊文化資源匱乏,那么人口密度越大資源矛盾壓力就會越大,就更有利于綜合體聚集人氣。
⑤休閑資源
區(qū)域范圍內(nèi)的休閑資源包括:公園、風景區(qū)、健身運動場所、購物中心等。
2、精準的市場定位
強烈的資源矛盾創(chuàng)造商業(yè)綜合體后期良好的運營環(huán)境,但是準確的市場定位決定綜合體最終成敗。作為餐飲投資者,掌握除了商業(yè)綜合體周邊環(huán)境情況外,下一步關(guān)鍵是確定物業(yè)的招商定位,主要考慮:綜合體各個樓層是否有實現(xiàn)整體規(guī)劃、是否有針對資源矛盾實現(xiàn)多線運營、業(yè)態(tài)規(guī)劃是否符合未來市場需求、經(jīng)營業(yè)態(tài)是否設(shè)置容量上限、招商時候是否有考慮主力品牌引進、商家整體定位能否保持在較接近的同一水平?
3、充分的物業(yè)背景
該環(huán)節(jié)是了解綜合體是否存在物業(yè)糾紛或后期營運市場定位不可把控的隱患,分割產(chǎn)權(quán)方式無疑風險最高,可以作為餐飲投資的一個風險點加以考慮。
結(jié)語,隨著國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和改革,更多的企業(yè)和社會閑散資金都紛紛選擇進入餐飲行業(yè),餐謀在這里提醒各位餐飲投資者:一入餐飲深似海,且行且留意!
本文來源于品途,由餐飲界m.thebridgeofsanluisrey.com整編報道,轉(zhuǎn)載請注明來源!
十年前餐飲業(yè)會拒絕任何的商業(yè)綜合體,十年后餐飲業(yè)視商業(yè)綜合體為聚寶盆和救命稻草。當餐飲業(yè)對商業(yè)綜合體趨之若鶩的時候,殊不知這可能是一場危機四伏的夜宴,特別是當資本的瘋狂與貪婪染指了之后,或許商業(yè)綜合體將成為餐飲的溫柔殺手。
謀眼看“綜合體”
商業(yè)綜合體“HOPOSCA”,集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的多元化商業(yè)中心,當然還有酒店、公寓、辦公、交通、運動等其他的配套資源。中國內(nèi)地最早商業(yè)綜合體是深圳國貿(mào)和北京國貿(mào),但具有現(xiàn)代意義的商業(yè)綜合體卻只有不到10年的發(fā)展歷程,其中各種興衰成敗、跌宕起伏、風云莫測,作為投資者如何做到撥云見日、慧眼識“體”呢?
傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體過于強調(diào)購物、酒店和商業(yè),而現(xiàn)代意義的綜合體則更側(cè)重于餐飲休閑、文化娛樂和品牌消費。其轉(zhuǎn)變有三個社會因素:一是電子商務(wù)的發(fā)展對傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊,導致綜合體零售業(yè)蕭條轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè);二是“三公消費政策”打開了餐飲和文化消費的大眾市場;第三是城市化進程加快,導致都市人口壓力與社會資源的矛盾尖銳化,人們需要有一個方便、快捷、舒適和集多種功能于一體的綜合空間,來享受高效率的生活和工作。
餐飲業(yè)的情結(jié)
十年前的餐飲業(yè)會拒絕任何的商業(yè)綜合體,十年后餐飲業(yè)卻視商業(yè)綜合體為聚寶盆和救命稻草。餐飲業(yè)的投資向來是選址為王,除了地段還是地段,而商業(yè)綜合體過于封閉、樓鋪、招牌不明顯、營業(yè)時間受限、營業(yè)面積偏小和業(yè)態(tài)不集中等等問題導致餐飲選址始終將商業(yè)綜合體排除在外(當然也有商業(yè)綜合體認為餐飲衛(wèi)生問題的原因)。如果說餐飲業(yè)和商業(yè)綜合體在處對象,那么十年前就相當于鬧掰期相互對不上眼,而十年后的今天他們進入了蜜月期。
一方面在電子商務(wù)對零售業(yè)的沖擊下商業(yè)綜合體的人氣急劇下滑,因此看中了餐飲業(yè)的人流量;另一方面國家政策的調(diào)整,導致動則幾千平米的傳統(tǒng)餐飲企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型壓縮租金成本,面向大眾消費市場;三是80、90、00后已成為未來餐飲消費的主力人群,而他們更熱衷于商業(yè)綜合體所提供的高效率和舒適的生活空間;最后社會資源過于分散,資源消費附加成本高,而商業(yè)綜合體有效化解這些矛盾,比如充足的停車位、商家集中、多元化一站式消費體驗。
溫柔的陷阱
俗話說:熱戀會沖昏人的頭腦。當餐飲業(yè)對商業(yè)綜合體趨之若鶩的時候,殊不知這可能是一場危機四伏的夜宴,特別是當資本的瘋狂與貪婪染指了之后,或許商業(yè)綜合體將成為餐飲的溫柔殺手。
筆者所在的城市深圳,商業(yè)綜合體高度發(fā)達,大大小小綜合體不下50來個,還有很多更高大上的綜合體已經(jīng)開工在即。在燈火通明、人潮涌動、熱鬧繁榮的浮華背后卻是很多餐飲投資者的黯然離去,很多餐飲企業(yè)不斷地遭遇天亮說分手的痛苦結(jié)局。也有餐飲商家進駐商業(yè)綜合體后,遭遇人氣滑鐵盧、招商混亂、物業(yè)糾紛、工期擱置,最終爛尾收場……
很多人會說,有些餐飲企業(yè)離場是市場淘汰的結(jié)果。誠然,餐飲企業(yè)的市場定位和后期運營管理決定了企業(yè)的成敗,但很多時候投資者并非全跌倒在最后1公里,而是從一開始便進入資本陷阱。
瘋狂的資本
“誰擁有城市綜合體,誰就擁有未來”在這浮躁的口號背后,隱藏著是一場資本的瘋狂擴張。
1、商業(yè)地產(chǎn)的瘋狂
過去6~8年,國內(nèi)商業(yè)市場受住宅限購的反刺激,推動了商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展,無數(shù)“體驗式”商業(yè)綜合體如雨后春筍,號稱“最大、最全、唯一性”的商業(yè)綜合體出現(xiàn)在各大城市。早在2008年,杭州就提出了100個綜合體的規(guī)劃。貴陽更是在貴陽花果園創(chuàng)造國內(nèi)“第一大盤”后,勇敢得邁向“綜合體之城”,200個超高層綜合體群已進入規(guī)劃設(shè)計中。易居中國統(tǒng)計,2011~2015年,全國20個重點城市新增城市綜合體總量超過1.6億平方米,二、三線城市的人均商業(yè)面積已經(jīng)大大趕超一線城市。據(jù)萊坊發(fā)布《商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢及成功要素研究報告》表明,2014年上半年全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積超過3.0億平方米。至2015年,商業(yè)綜合體存量面積達到3.6億平方米以上,預(yù)計2016年以后,商業(yè)綜合體存量可能會突破4.3億平方米。
然而,商業(yè)綜合體的高速發(fā)展并非全部由消費需求驅(qū)動。一方面地方政府通過對轄區(qū)土地買賣或租賃獲得高額回報;另一方面綜合體的建設(shè)和運營將為城市提供大量的稅收,成為地方財力的“頂梁柱”;對于開發(fā)商而言,注重資金流的快速滾動與循環(huán)使用,強調(diào)快速投資回報和土地增值,利用固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)銀行信貸,等等催生了大量不與市場需求為導向的商業(yè)綜合體。
2、脫離市場的定位
很多商業(yè)綜合體的開發(fā)往往對市場定位把控失衡,項目定位在規(guī)劃階段沒有邀請后期運營的專家團隊或職業(yè)經(jīng)理人參與。對行業(yè)不熟,導致規(guī)劃布局不合理,對行業(yè)發(fā)展趨勢判斷錯誤,導致定位落后等問題,致使后期招商時面臨著種種窘境。比如,在工程建筑階段沒有預(yù)留餐飲經(jīng)營所需要的隔油池、排煙、天然氣、上下水等設(shè)施,導致后期進行餐飲招商時無法進駐零點餐廳;有的預(yù)留餐廳面積不是空間過小就是空間過大,無法適合主流餐廳的經(jīng)營需求;前期預(yù)留的通道和鋪面后期要調(diào)整成餐廳會造成二次消防不過關(guān)等等。當然,有些商業(yè)綜合體還會出現(xiàn)當?shù)卣畬δ硺I(yè)態(tài)下達固定指標的要求,也嚴重影響后期的市場招商。而以上這些考慮,還要建立在該商業(yè)綜合體是迎合當?shù)厥袌鱿M需求的基礎(chǔ)之上。
3、不知所畏的接盤俠
目前,商業(yè)綜合體運營模式上主要有整體招租和切割產(chǎn)權(quán)銷售兩種模式,開發(fā)商通過切割產(chǎn)權(quán)銷售,收獲巨大的經(jīng)濟利益,成功地將經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)嫁給了業(yè)主。一般情況下開發(fā)商會承諾返租,但往往由于項目市場定位和項目的可行性問題,導致招商困難,或由于工期拖延等等問題帶來了后期的物業(yè)糾紛。而這些問題一旦產(chǎn)生,開發(fā)商就很難對物業(yè)進行統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理,就算運營起來也會出現(xiàn)產(chǎn)品定位混亂和商家良莠不齊,進而反作用于商業(yè)綜合體的經(jīng)營。
切割產(chǎn)權(quán)銷售往往是開發(fā)商注重眼前的資本利益,缺乏長遠考慮的短視之舉,對綜合體的后期運營埋下隱患,而最終為之買單的卻是業(yè)主和進駐商家。
困難的抉擇
如果說商業(yè)綜合體是餐飲業(yè)的下個主戰(zhàn)場,那么餐飲投資者該如何做出正確抉擇?
1、強烈的資源矛盾
商業(yè)綜合體的規(guī)劃首先要能迎合市場需求,其本質(zhì)上是化解人口壓力與社會資源的矛盾。作為餐飲投資者,要考慮該項目所在市場環(huán)境的各個矛盾關(guān)系,矛盾越激烈,該商業(yè)綜合體的后期人氣越有保障。
一般情況下,以商業(yè)綜合體為中心3公里為半徑內(nèi)的市場矛盾最具有參考價值,我們主要通過以下五組矛盾的分析來進行判斷:
①人口密度
常住人口和流動人口區(qū)域范圍內(nèi)的分布情況,必須要注意的是住宅小區(qū)的密度實際上是比較低的,相反城中村類型的人口密度要比較高。流動性人口密集的地方比如商業(yè)中心區(qū),或交通樞紐。人口密度越高對資源的利用矛盾就會越大,就更有利于商業(yè)綜合體的發(fā)展,當然綜合體可以通過“制造人口密度”來提升區(qū)域的矛盾壓力,比如區(qū)域人口密度不高,但綜合體通過上建住宅或商業(yè)辦公從而提高該區(qū)域人口密度,還有現(xiàn)在很多商業(yè)綜合體采用TOD模式實現(xiàn)人口引流。
②餐飲資源
區(qū)域范圍內(nèi)滿足目標群體消費需求的餐飲商家是否集中?消費者是否有較多的選擇性?也就是說,如果商業(yè)綜合體周邊到處都是餐廳、大排檔、酒樓或小吃,那么人口與餐飲資源消費的矛盾壓力就不明顯,比較不利于商業(yè)綜合體內(nèi)部的餐飲企業(yè)經(jīng)營。特別是,周邊的餐廳定位與綜合體的定位接近的時候。
③交通資源
區(qū)域范圍內(nèi)交通是否發(fā)達能否吸引人流。當然,綜合體附近周邊的停車位資源是否緊張也極其關(guān)鍵,停車位越緊張說明周邊餐飲就餐的矛盾壓力就會越大,越有利于綜合體的餐飲經(jīng)營。(前提是商業(yè)綜合體有大量的地下停車設(shè)施)
④文化資源
區(qū)域范圍內(nèi)的文化資源主要指:電影院、展覽館、圖書館、音樂廳、培訓中心、游樂場等等。由于文化資源是現(xiàn)代商業(yè)綜合體的重要組成部分,如果周邊文化資源匱乏,那么人口密度越大資源矛盾壓力就會越大,就更有利于綜合體聚集人氣。
⑤休閑資源
區(qū)域范圍內(nèi)的休閑資源包括:公園、風景區(qū)、健身運動場所、購物中心等。
2、精準的市場定位
強烈的資源矛盾創(chuàng)造商業(yè)綜合體后期良好的運營環(huán)境,但是準確的市場定位決定綜合體最終成敗。作為餐飲投資者,掌握除了商業(yè)綜合體周邊環(huán)境情況外,下一步關(guān)鍵是確定物業(yè)的招商定位,主要考慮:綜合體各個樓層是否有實現(xiàn)整體規(guī)劃、是否有針對資源矛盾實現(xiàn)多線運營、業(yè)態(tài)規(guī)劃是否符合未來市場需求、經(jīng)營業(yè)態(tài)是否設(shè)置容量上限、招商時候是否有考慮主力品牌引進、商家整體定位能否保持在較接近的同一水平?
3、充分的物業(yè)背景
該環(huán)節(jié)是了解綜合體是否存在物業(yè)糾紛或后期營運市場定位不可把控的隱患,分割產(chǎn)權(quán)方式無疑風險最高,可以作為餐飲投資的一個風險點加以考慮。
結(jié)語,隨著國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和改革,更多的企業(yè)和社會閑散資金都紛紛選擇進入餐飲行業(yè),餐謀在這里提醒各位餐飲投資者:一入餐飲深似海,且行且留意!
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