最近有個(gè)朋友開店選址，問了我一個(gè)問題：我到底該選擇新商圈還是老商圈呢？

這確實(shí)很糾結(jié)，新商圈的政策很吸引人，沒有轉(zhuǎn)讓費(fèi)的困擾，租金也很便宜，但畢竟還沒開業(yè)，未來的客流量很難得到驗(yàn)證，一旦選錯(cuò)可就虧大了。

老商圈開得時(shí)間長，人流量可以實(shí)地考察，心里比較有譜。但是租金太高，轉(zhuǎn)讓費(fèi)也是一筆不小的開銷，加上老商圈競(jìng)爭激烈，生存著實(shí)不易。

那到底該選新商圈還是老商圈呢？

說一個(gè)我身邊的例子。前年，我們附近開了一家商場(chǎng)，地理位置很好，商戶們對(duì)它的期待也都比較高，然而營業(yè)9個(gè)月后，三層四層的商戶都搬走了。

按理說，位置這么好的商場(chǎng)應(yīng)該很搶手才對(duì)，怎么會(huì)有這么多商家陸續(xù)撤離呢？

還是一位開店老板道出了真相：“運(yùn)營商前期宣傳沒做好，導(dǎo)致商場(chǎng)的人流量一直上不去，商場(chǎng)耗得起，開店的人可耗不起啊。樓上有一家200多平米的火鍋店，才開業(yè)3個(gè)月就關(guān)門了，老板虧慘了，轉(zhuǎn)讓都沒人接手，現(xiàn)在正低價(jià)處理設(shè)備呢！”

后來我了解到，商場(chǎng)招商時(shí)，招商部門對(duì)那些店老板說已經(jīng)有很多大品牌入駐，未來商場(chǎng)流量十分可觀。誰知那些品牌商家只是有意向，而不是確定入駐，很多老板最后都被套路了。

這種情況不是個(gè)例，上海江橋曾有一家萬達(dá)廣場(chǎng)，開業(yè)3年，室內(nèi)商鋪只租出去了三分之一，連萬達(dá)都有這種問題，其他一些小地產(chǎn)商開發(fā)的商鋪，流量可想而知。對(duì)于新商場(chǎng)來說，人流量不是一開始就有的，而是需要慢慢積攢的，很多火起來的商場(chǎng)都是由無數(shù)開店老板的血淚堆起來的。

所以，選址在新商圈面臨著各種不確定性 ，商圈人流量、顧客消費(fèi)能力、目標(biāo)客戶密度、商場(chǎng)運(yùn)管團(tuán)專業(yè)度等都是不確定的。開店老板無法得到任何確定的信息，只能拍腦門做決策，如果選對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，一旦出錯(cuò)，將會(huì)是滿盤皆輸，這種風(fēng)險(xiǎn)完全不能控制。

老商圈則不存在這樣的問題 ，老商圈存在的時(shí)間長，基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，消費(fèi)者認(rèn)知程度也很高。通過實(shí)地調(diào)查，很容易得到客流量、消費(fèi)者偏好、目標(biāo)客戶密度等數(shù)據(jù)，對(duì)于一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的餐飲人來說，有了這些指標(biāo)，開店就可以按部就班地開展了。

所以，對(duì)于資金比較充裕的老板來說，盡量選擇老商圈 ，這樣可以規(guī)避很多風(fēng)險(xiǎn)，讓自己專注在產(chǎn)品制作、店鋪經(jīng)營等更重要的工作。

如果開店老板資金比較短缺，負(fù)擔(dān)不起老商圈高額的費(fèi)用，新商圈也是可以考慮的，特別是封閉型商圈 ，說不定還是個(gè)好選擇。

什么是封閉型商圈呢？封閉型商圈并不是因?yàn)樗耆荒芘c外界交流，而是由于交通不便導(dǎo)致周圍的居民不得不選擇這一商圈。一個(gè)商圈與其他商圈間隔3公里以上，或到其他商圈需要乘坐交通工具30分鐘以上，就可以算是封閉式商圈了。

由于到其他商圈太麻煩，封閉式商圈就形成了“天然壟斷”，附近的居民一般都會(huì)到這個(gè)商圈消費(fèi)，這就類似一個(gè)小縣城只有一家大型商超，想不火都難。

大城市的郊區(qū)有很多這樣的封閉型商圈，尤其在那些人口密集的地方，消費(fèi)需求特別旺盛，加上離中心城區(qū)比較遠(yuǎn)，消費(fèi)渠道有限，所以臨街的商鋪基本都很火爆。

商圈的選擇，除了新商圈和老商圈的區(qū)別，還要注意商圈的內(nèi)在特性，機(jī)場(chǎng)、車站等節(jié)奏快、人流量大的商圈與生活節(jié)奏慢的社區(qū)型商圈就完全不同，所適合的店鋪類型也完全不一樣。

總的來說，商圈的選擇可以從以下4個(gè)方面來考慮：

1、競(jìng)爭對(duì)手信息，競(jìng)爭對(duì)手是否過多

2、商圈的成本，包括租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等

3、個(gè)人預(yù)算，能夠用于開店的資金

4、商圈未來的發(fā)展

所以，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，要選擇一個(gè)經(jīng)過時(shí)間檢驗(yàn)的、具有發(fā)展?jié)摿Φ?、同類?jìng)品比較少的、更接近目標(biāo)用戶的商圈。

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