據贏商大數據中心監(jiān)測，2017年1-6月，北上廣深200多家已開業(yè)購物中心共關店、撤租品牌約3 000個  ，部分商場甚至一次性調整近一半品牌；已開業(yè)商場空置率最高達35%  ，創(chuàng)近三年北上廣深購物中心空置率新高；

2017上半年北上廣深共新開24家  商場，平均入駐率“不及格”，僅為65%  ；新開業(yè)商場空置率最高達30%  ，并呈持續(xù)上升趨勢；

“關店潮”與“開業(yè)潮”并行壓力下，北上廣深購物中心空置率整體呈上升走勢，生存空間收窄，核心商圈與非核心商圈商場運營表現逐漸拉開差距：

■ 核心商圈商場空置率半年度環(huán)比平均增幅4.4%，至4.9%  ；

■ 非核心商圈商場空置率半年度環(huán)比平均增幅高達17.9%，至8.6%  ；

預計2017下半年，上海、深圳、北京迎來較大新增供應及項目持續(xù)調整，全市商場平均空置率將上升；受益于核心商圈較高出租率及非核心商圈調整升級完成，廣州全市商場平均空置率將微弱下降。

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2014-2017上半年北上廣深  

商場空置率大調查  

據贏商大數據中心監(jiān)測，2014-2016年北上廣深全市購物中心空置率年均同比增幅2.4%；至2017上半年，北上廣深全市購物中心空置率均高于警戒值，其中：

■上海全市商場空置率最高  ，達8%，廣州最低  ，為5.4%；北京、深圳分別為6.7%、5.7%；

■ 核心商圈中，廣州最低，為3%，上海最高，為6.3%；北京、深圳分別為6%、4.5%；

■ 非核心商圈中，北京最低，為7.9%，上海最高，為10%；深圳、廣州分別為8.5%、8%。

（商圈劃分根據社零總額增速、商圈人均購物中心面積、日均客流量、軌道交通數、購物中心租金水平與空置率等維度進行綜合考量，下同）

上海

全市購物中心平均空置率達8%  

全市購物中心平均空置率  ： 據贏商大數據中心監(jiān)測，2014-2016年上海全市購物中心空置率年均同比漲幅達5.8%；至2017上半年，上海全市購物中心平均空置率為8%  ，高于警戒值3個百分點（注：高于警戒值為運營下行區(qū)間，低于警戒值為運營上行區(qū)間，下同）。

2017上半年，上海迎來興業(yè)太古匯、長寧來福士廣場、怡豐城  等優(yōu)質購物中心開業(yè)或試營業(yè)，由于新入市項目預租率較高，以及已開業(yè)大型購物中心入駐率持續(xù)提升，全市購物中心空置率半年度環(huán)比降幅達1.2%。

核心商圈購物中心平均空置率  ：據贏商大數據中心監(jiān)測，2014-2016年上海核心商圈（南京西路商圈、淮海中路商圈、南京東路商圈、徐家匯商圈等）購物中心空置率年均同比漲幅高達21.7%；至2017上半年，上海核心商圈購物中心平均空置率為6.3%  ，高于警戒值2.3個百分點。

2016年下旬至2017年初，上海核心商圈約有30萬㎡零售面積處于升級改造中  ，相當于核心區(qū)域購物中心存量的12%  ，品牌調整范圍、改造力度空前；受益于優(yōu)質項目升級改造后較高的入駐率支撐，上海核心商圈商場空置率半年度環(huán)比降幅1.5%。

非核心商圈購物中心平均空置率  ：據贏商大數據中心監(jiān)測，2014-2016年上海非核心商圈（虹橋吳中路商圈、七寶商圈、曹家渡商圈、莘莊商圈等）購物中心空置率年均同比降幅達1.5%；至2017上半年，上海非核心商圈購物中心平均空置率為10%  ，高于警戒值2.5個百分點。

2017上半年，上海新增購物中心商業(yè)面積約73萬㎡  ，多數新增供應位于非核心商圈（主要位于內外環(huán)間）；目前，非核心商圈購物中心存量占全市總存量的近48%  。

雖然上海全市整體供應放量，但局部市場供需仍較均衡，如浦東張江空置率已降至4.3%（低于核心商圈空置率均值），租金低于核心商圈約60-70%，對部分優(yōu)質品牌商頗具吸引力，非核心商圈購物中心空置率半年度環(huán)比增幅僅為1%。

深圳

全市購物中心平均空置率達5.7%  

全市購物中心平均空置率  ：據贏商大數據中心監(jiān)測，2014-2016年深圳全市購物中心空置率年均同比降幅達11.2%；至2017上半年，深圳全市購物中心平均空置率為5.7%  ，高于警戒值0.7個百分點。

2017上半年，深圳新增購物中心商業(yè)面積49萬㎡  ，新增供應在短期內給全市購物中心品牌入駐率帶來一定下行壓力，導致空置率半年度環(huán)比增幅高達20.1%  。

核心商圈購物中心平均空置率  ：據贏商大數據中心監(jiān)測，2014-2016年，深圳核心商圈（人民南商圈、深南中商圈、東門商圈、華強北商圈等）購物中心空置率年均同比降幅達2.4%；至2017上半年，深圳核心商圈購物中心平均空置率為4.5%  ，高于警戒值0.5個百分點。

2017上半年，深圳核心商圈高端商業(yè)持續(xù)積極調整，且新增項目入駐率不理想，導致商場空置率半年度環(huán)比增幅高達29.2%  。

非核心商圈購物中心平均空置率  ：據贏商大數據中心監(jiān)測，2014-2016年深圳非核心商圈（寶安商圈、龍崗商圈、南山商圈等）購物中心空置率年均同比降幅達8.4%；至2017上半年，深  圳非核心商圈購物中心平均空置率為8.5%  ，高于警戒值1個百分點。

2017上半年，深圳非核心商圈迎來多個優(yōu)質項目開業(yè)或試營業(yè)，新增大型購物中心采取“餐飲先行，為后期零售開業(yè)作鋪墊”的策略，將目標放在為客戶提供更多樣化的家庭體驗上，零售入駐率較低，導致商場空置率半年度環(huán)比增幅達22.9%  。

北京

全市購物中心平均空置率達6.7%  

全市購物中心平均空置率  ：據贏商大數據中心監(jiān)測，2014-2016年北京全市購物中心空置率年均同比漲幅達7.8%；至2017上半年，北京全市購物中心平均空置率為6.7%  ，高于警戒值1.7個百分點。

2017上半年，一方面受傳統(tǒng)市場淡季影響，北京優(yōu)質商場調整升級繼續(xù)保持活躍，品牌商擴張步伐稍有放緩；另一方面，新入市項目出租率較低，拉低整體租賃水平，全市購物中心空置率半年度環(huán)比增幅達16.3%  。

核心商圈購物中心平均空置率  ：據贏商大數據中心監(jiān)測，2014-2016年北京核心商圈（王府井商圈、西單商圈、三里屯商圈、CBD商圈等）購物中心空置率年均同比漲幅高達24.5%；至2017上半年，北京核心商圈購物中心平均空置率為6%  ，高于警戒值2個百分點。

2017上半年，位于CBD商圈的國貿三期B座商業(yè)開業(yè)  ，取得較高預租水平；同時，分別位于三里屯商圈、西單商圈的通盈中心/太古里、西單大悅城  等優(yōu)質商場持續(xù)吸引優(yōu)質餐飲、零售品牌積極進駐，推動核心商圈購物中心空置率半年度環(huán)比降幅達3.1%。

非核心商圈購物中心平均空置率  ：據贏商大數據中心監(jiān)測，2014-2016年北京非核心商圈（中關村商圈、燕莎商圈、東二環(huán)商圈、崇文門商圈、朝外商圈、望京商圈等）購物中心空置率年均同比降幅高達14.8%；至2017上半年，北京非核心商圈購物中心平均空置率為7.9%  ，高于警戒值0.4個百分點。

伴隨消費升級需求和“新零售”模式的逐步推進，北京非核心商圈大型超市零售商及表現欠佳的商場持續(xù)面臨經營困難，業(yè)績下滑及成本壓力導致多個大型零售商于2017上半年結束營業(yè)  （如龍湖長楹天街主力店百盛百貨關閉），空置率半年度環(huán)比增幅高達28.1%  。

廣州

全市購物中心平均空置率達5.4%  

全市購物中心平均空置率  ：據贏商大數據中心監(jiān)測，2014-2016年廣州全市購物中心空置率年均同比增幅達7.1%；至2017上半年，廣州全市購物中心平均空置率為5.4%  ，高于警戒值0.4個百分點。

2017上半年，廣州國際奢侈、輕奢品牌表現較低迷，在天河路商圈新開店后，均紛紛關閉其在環(huán)市東的門店；百貨則降低營業(yè)面積或撤離商場，開始嘗試調整升級，推動全市商場空置率半年度環(huán)比增幅達28.4%  。

核心商圈購物中心平均空置率  ：據贏商大數據中心監(jiān)測，2014-2016年廣州核心商圈（天河路商圈、北京路商圈等）購物中心空置率年均同比增幅達19.3%；至2017上半年，廣州核心商圈購物中心平均空置率為3%  ，低于警戒值1個百分點。

2016年，廣州核心商圈購物中心通過不斷調整運營策略，以突破同質化競爭缺陷，入駐率持續(xù)攀升；受益于此，2017上半年商場空置率環(huán)比減幅達7.1%。

非核心商圈購物中心平均空置率  ：據贏商大數據中心監(jiān)測，2014-2016年廣州非核心商圈（白云新城商圈、番禺萬博商圈等）購物中心空置率年均同比增幅達10.3%；至2017上半年，非  核心商圈購物中心平均空置率為8%  ，高于警戒值0.5個百分點。

2017上半年，非核心商圈受到新項目入市和百貨撤場影響，空置率有所上升。同時，商場正積極進行租戶調整以適應市場新消費需求，盡管如此，目前商場空置率半年度環(huán)比增幅仍達19.6%  。

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2017下半年北上廣深  

商場空置率預測      

上海、北京、深圳全市購物中心平均空置率上升  ：大量新增供應的持續(xù)入市，頻繁的項目調整與改造升級，上海、深圳、北京購物中心平均空置率預計分別上升至9-10%、8-9%、7-8%。

廣州全市購物中心平均空置率微弱下降  ：受益于核心商圈較高的出租率與非核心商圈調整改造陸續(xù)完成，下半年廣州全市商場空置率預計將微弱下降至4-5%。

 “空置率警戒值”說明：贏商大數據中心根據北上廣深已開業(yè)購物中心綜合發(fā)展指數進行劃分，高于警戒值為購物中心運營下行區(qū)間（運營不理想），低于警戒值為購物中心運營上行區(qū)間（健康運營）：

·全市平均空置率警戒值約為5%

·核心商圈平均空置率警戒值約為4%

·非核心商圈平均空置率警戒值約為7.5%

（注：本文各項【購物中心空置率數據】均以北上廣深商業(yè)面積3萬㎡及以上的200多家已開業(yè)購物中心品牌個數空置數量為統(tǒng)計標準）

本文來源：商業(yè)地產云智庫，由餐飲界整編報道，轉載請注明來源！