餐廳房租10年上漲5倍,成關店罪魁禍首!如何與房東談判不漲租金?頭條
僅在2016年,續(xù)租門店的租金平均上漲30%,有些門店的續(xù)租租金漲達100%,直接翻了一倍。高額房租直接導致當地餐飲店40%虧損,剩下60%多數只是在保本經營,賺錢的是少數。
高昂的房租不僅成為餐飲行業(yè)成本支出最多的部分,同時也是迫使餐飲企業(yè)轉讓關門的原因之一。近日,有行業(yè)人士向小編反應:
張老板的痛
“我的店面位于深圳寶安區(qū)一個小區(qū)底商,當時花了16萬從別人那里接手過來,房租是9600/月,簽了三年,第二年遞增10%,第三年按周邊實際租金漲跌。房子今年年底就到期了,現(xiàn)在準備和房東續(xù)簽,可房東一下要漲到18000元/月,而且只能一年一簽。隔壁商鋪才12000元/月。房租這么高,我續(xù)簽了,以后要想轉讓也很難轉出去,我該怎么辦?有沒有什么渠道可以投訴?”
吳老板的苦
“我是開火鍋店的,我轉店不是因為經營得不好,主要是店面租金上漲太快。我店面的租金180元/平方米,而且是按建筑面積計算,200平方的店一個月下來租金40000多,一年下來房租就50多萬了?,F(xiàn)在生意不好,利潤又低,連房租都賺不回來,賺的錢全給房東了!”
看完這些咨詢,小編不禁為餐飲人感慨萬分。人工費用高、能源價格高、原材料成本高也就算了,還要面臨這個市場令人咋舌的高房租,還讓不讓咱店老板活了?為此,小編為開店老板整理了一些和房東談判降低房租的方法,供開店老板參考!
合理規(guī)劃合同租期
去年全國餐飲市場消費總額3萬多億,看似是個人人都能發(fā)財的地方,其實只有餐飲老板明白:這個行業(yè)賺錢不僅辛苦,而且高風險,一不小心就虧得底朝天。在開店成本里,房租是大頭,很多剛開始雄心勃勃的創(chuàng)業(yè)者后來被高昂的房租磨得精疲力盡,以關店告終。如何把房租穩(wěn)定在自己的可控范圍內,顯得十分必要!
1、開店前做好租金成本的預估,調查周圍店的大概租金,及自己可承受的租金,起碼談起來心中有底。
2、在合同期內,房東不得漲租金,也不得提前收回物業(yè)。但如果合同期滿,房東想漲租,那你就奈何不了了。所以,一般租店合同都要簽3到5年或以上,而不是1年1年簽,除非店面位置非常差。
調查發(fā)現(xiàn),像麥當勞、星巴克這樣的餐飲企業(yè),一般租期簽的都是10年,而且前兩年一般不漲租,后面每年的漲租范圍(每年漲10%左右)都白紙黑字寫在合同里,這樣就比較可控。
國內的外婆家、西貝莜面村簽的物業(yè)租期也都在5-10年左右,像辣宴、毛家飯店這種一般也會簽3-5年,這樣就能有效避免房東惡意漲租。
3、與房東建立良好關系,提醒房東,好的店能提升他房子的價值,以穩(wěn)定性與安全性抑制房東哄抬房租的念頭。這種方法雖然治標不治本,但好過標本都不治,處理得好,還是對自己比較有幫助的。
如何與房東談判穩(wěn)定租金
要盡可能地發(fā)現(xiàn)商鋪現(xiàn)存的不足之處,方便和房東談判時把租金穩(wěn)定下來,不至于大幅漲租。地段、大小、新舊、客流、交通等等都可以成為你與房東談判降價的要素。
另外,找店時一般房東都會說自己的店如何如何好,客人怎樣怎樣的多。而你千萬不要光聽房東怎么說,即使這家鋪子以前生意不怎么樣,他也會編出些天花亂墜的理由讓你高價租下。
退一萬步講,如果這個店真有那么好,那也不能房東要多少房租就給多少。如果房東有自己的難處急著出手商鋪,你也不要善心大發(fā)和于心不忍。市場經濟就是如此殘酷,盡量抓著房東著急轉讓的把柄壓低價格,當然要把握尺度,不能太離譜。一旦超出房東的底線,把人惹急了寧愿空著也不租給你,那對雙方來說都是損失,甚至對你來說損失更大。
簽好合同除了能抑制惡意漲租,還能防止意外
一個典型案例是去年倒閉的餐飲品牌“大師之味”,其老板范新紅斥資數百萬建了一個中央廚房,就在完成裝修準備運營的時候,房東說要把房子賣了。范新紅的巨額投資瞬間化為烏有,這也直接導致了大師之味資金斷裂,以倒閉告終。由此可見,物業(yè)合同是餐館生死攸關的保障啊。這一點星巴克就做得很好,值得開店老板學習,它的物業(yè)合同有這2條:
1、 如果租期內房屋所有權發(fā)生變動,不影響合同效力。也就是說即使房東在租期內把房子賣掉了,仍然不妨礙你開店的權益,不妨礙你的合同,你只是換了一個房東而已。
2、 在租賃期限內,如房東擅自終止合同,提前收回房子,則房東應雙倍返還店鋪已支付租賃保證金,并按合同終止前一個月租金的五倍向承租方支付違約金,若仍不足夠抵付損失,房東還應負責賠償不足部分。
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